Quels sont les avantages d'un
prêt à taux fixe par rapport à un taux variable ?
Avec un prêt à taux fixe, votre paiement
mensuel du capital et des intérêts ne change jamais pour la durée de votre prêt.
Vos taxes foncières peuvent augmenter (nous aimerions bien dire diminuer, mais)
ainsi que votre prime d'assurance de propriétaire au sein de votre paiement
mensuel, mais généralement, avec un taux fixe, votre paiement sera très
stable.
Des prêts
à taux fixe sont offerts dans une variété de formes et de grandeurs : 30
ans, 20 ans, 15 ans, même 10 ans. Certaines hypothèques à taux fixe s'appellent
des hypothèques « toutes les deux semaines » et diminuent la vie de
votre prêt. Vous payez toutes les deux semaines, un total de 26 paiements par
année -- ce qui signifie un paiement mensuel « supplémentaire » chaque
année.
Durant la
période immédiate d'amortissement d'un taux fixe, un grand pourcentage de votre
paiement mensuel couvre les intérêts, et une partie beaucoup plus petite couvre
le capital. L'inverse se produit lorsque le prêt vieillit.
Vous
pouvez choisir un prêt à taux fixe si vous désirez bloquer un faible taux. Si
vous avez un prêt hypothécaire à taux variable (ARM ou adjustable rate mortgage
en anglais) maintenant, le refinancement par un prêt à taux fixe peut offrir une
plus grande stabilité à votre paiement mensuel.
Les
prêts hypothécaires à taux variable -- ARM, comme nous les avons appelés
ci-dessus -- sont offerts dans une plus grande variété. Généralement, les ARM
déterminent ce que vous devez payer selon un indice externe, peut-être le taux
des certificats de dépôt (CD) de six mois, le taux de titres du Trésor d'un an,
le taux du loyer de l'argent (COFI) de la Federal Home Loan Bank du
11e district ou d'autres. Ils peuvent s'ajuster tous les six mois ou
une fois par année.
La plupart
des programmes ont un « maximum » qui empêche votre paiement mensuel
de trop augmenter d'un seul coup. Il peut y avoir un maximum sur l'augmentation
du taux d'intérêt au cours d'une seule période -- disons, pas plus de deux pour
cent par année, même si l'indice sous-jacent augmente de plus de deux pour cent.
Vous pouvez avoir un « paiement maximum » qui, au lieu de plafonner le
taux d'intérêt directement, maximise l'augmentation de votre paiement mensuel au
cours d'une seule période. De plus, presque tous les programmes de ARM ont un
« maximum à vie » -- votre taux d'intérêt ne peut jamais dépasser
cette somme maximale, peu importe les circonstances.
Les ARM
offrent souvent leurs taux les plus bas et les plus intéressants au début du
prêt et peuvent garantir ce taux pendant une période pouvant varier d'un mois à
dix ans. Vous pouvez avoir entendu parler ou lut au sujet des « 3/1
ARM » ou « 5/1 ARM » ou quelque chose du genre. Cela signifie que
le taux d'introduction est établi pour trois ou cinq ans, puis s'ajuste selon
l'indice chaque année par la suite pour la durée du prêt. Ce type de prêt est
idéal pour les gens qui prévoient déménager -- et par conséquent, vendre la
maison grevée de l'hypothèque -- dans un délai de trois ou cinq ans, selon la
durée d'application du taux plus bas.
Vous
pouvez choisir un ARM pour profiter d'un taux d'introduction plus bas et compter
déménager, refinancer ou tout simplement absorber le taux plus élevé lorsque le
taux d'introduction augmentera. Avec les ARM, vous courrez le risque que les
taux augmentent, mais vous profitez aussi lorsque les taux diminuent en
empochant plus d'argent chaque mois qui aurait autrement été inclus dans votre
paiement hypothécaire.